La location meublée non professionnelle reste l'un des régimes fiscaux les plus intéressants pour l'investisseur particulier. Mais les règles du jeu ont évolué, notamment sur le calcul des plus-values et sur la location de courte durée. Faisons le point, poste par poste.
Micro-BIC ou régime réel : le match a changé
Le micro-BIC séduit par sa simplicité : un abattement forfaitaire, aucune comptabilité. Mais les abattements et plafonds applicables aux meublés de tourisme ont été durcis, rendant le micro nettement moins intéressant pour la courte durée. Le régime réel, lui, permet de déduire toutes vos charges réelles et d'amortir le bien — ce qui, dans la grande majorité des cas, aboutit à un revenu imposable proche de zéro pendant des années.
L'amortissement : toujours l'arme principale
Au régime réel, vous amortissez le bâti, les travaux et le mobilier. Concrètement, une fraction du prix du bien vient chaque année réduire votre résultat imposable, sans sortie de trésorerie. C'est ce mécanisme qui permet à tant de loueurs en meublé de percevoir des loyers peu ou pas fiscalisés pendant 10 à 15 ans.
Plus-values : la nouveauté qui change les calculs
C'était l'angle mort du LMNP : les amortissements pratiqués n'étaient pas repris lors de la vente. La réforme a changé la donne — les amortissements déduits viennent désormais, sauf exceptions, minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value imposable. La détention longue conserve toutefois ses abattements : exonération totale d'impôt sur la plus-value après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Conséquence : le LMNP reste très rentable en phase de détention, mais la stratégie de sortie (vendre, conserver, transmettre, passer en SCI à l'IS) doit désormais être pensée dès l'acquisition.
Courte durée : un cadre nettement plus strict
Meublés de tourisme : abattements réduits, plafonds abaissés, DPE exigé, pouvoirs renforcés des communes. Si vous êtes positionné sur la location saisonnière, deux réflexes : vérifier la réglementation locale, et rechiffrer votre fiscalité — le passage au régime réel ou la bascule vers la location moyenne durée sont souvent devenus plus pertinents.
Nos recommandations
- Vous démarrez : optez pour le réel dès la première année dans la plupart des cas, l'option se prend tôt.
- Vous êtes en micro-BIC : faites simuler le réel — l'écart se chiffre souvent en milliers d'euros par an.
- Vous envisagez de vendre : calculez l'impact de la reprise des amortissements avant de signer le compromis, pas après.
- Vous détenez plusieurs biens : la question de la structure (LMNP, LMP, SCI à l'IS, holding) mérite une vraie étude patrimoniale.